De woningmarkt zit nog steeds muurvast. Wie tussen de 160.000 en 260.000 euro te besteden heeft, kan in het grootste deel van het land uit minder dan twee woningen (gemiddelde) kiezen. Na enkele kwartalen van langzame afkoeling ging de huizenprijs in de laatste drie maanden van 2019 toch weer met een stevige acht procent omhoog ten opzichte van een jaar eerder.
Makelaarsvereniging NVM heeft dat in z’n laatste kwartaalcijfers bekendgemaakt. In het vierde kwartaal van 2019 is de transactieprijs van verkochte woningen gemiddeld 326.000 in Nederland. Met name nieuwbouwwoningen zijn duur: met 388.000 euro gemiddeld zijn ze wel tien procent duurder dan een jaar eerder.
Volgens de NVM zijn nieuwbouwhuizen zelfs té duur. Het aanbod nam namelijk toe en dat is opmerkelijk omdat de markt zo krap is. De makelaarsvereniging denkt dat een ‘stapeling van regels’ ervoor zorgt dat de huizen uit de markt worden geprezen. Jan Modaal kan een nieuwe woning in ieder geval niet meer betalen. NVM-voorzitter Onno Hoes in een persbericht: ,,Overal lees ik over de wooncrisis, maar ik durf inmiddels wel te spreken over woningnood.”
Overal lees ik over de wooncrisis, maar ik durf inmiddels wel te spreken over woningnood
Doorstroming stokt
In het vierde kwartaal van 2019 zijn er door NVM-makelaars ruim 40.000 woningen verkocht. Over heel 2019 zijn er 149.000 woningen verkocht, vergelijkbaar met 2018. ,,Er lijkt daarmee sprake van een evenwicht. Of dat niveau in het aantal transacties in 2020 volgehouden kan worden, betwijfel ik echter sterk” zegt Lana Gerssen, voorzitter van de NVM-vakgroep Wonen. ,,De bestaande koopwoningmarkt is afhankelijk van huishoudens die hun woning te koop zetten en dat zijn er het vierde kwartaal van 2019 minder dan een jaar geleden. De doorstroming stokt ook als er onvoldoende nieuwbouwwoningen worden toegevoegd. Door alle stikstof- en PFAS-problemen wordt het moeilijk om de beoogde doelen te behalen.”
Het doel voor dit kabinet is 75.000 nieuwe woningen per jaar bouwen. Omdat de Raad van State in mei 2019 bouwplannen bevroor omdat er in Nederland te veel stikstof wordt uitgestoten, zijn bouwbedrijven bang dat ze de opdracht niet waar kunnen maken. Er wordt nu gewacht tot de maximumsnelheid van het verkeer omlaag gaat, zodat er weer ruimte voor bouw ontstaat. ABN Amro verwacht dat de bouwproductie dit jaar met 2 procent gaat krimpen en spreekt over een tekort van 300.000 woningen.
Beperkt aanbod blijft
Ongeveer de helft van de makelaars denkt dat het aantal transacties in 2020 daalt, zo blijkt uit een enquête van de NVM. Onno Hoes: ,,De negatieve ontwikkelingen die makelaars in 2020 verwachten komen eigenlijk overeen met die voor het jaar 2019. Het beperkte aanbod wordt het meest genoemd. Dat lage aanbod werkt hogere prijzen in de hand en dat maakt ook dat steeds meer mensen boven de vraagprijs bieden van woningen die wél beschikbaar zijn.”
De regionale verschillen blijven overigens groot. In delen van Groningen en Zeeland worden veel meer woningen aangeboden tegen relatief lagere prijzen. Met name in de grote steden is de markt overspannen. In Amsterdam is de gemiddelde huizenprijs de magische grens van een half miljoen euro gepasseerd, bleek vorige week al uit cijfers van Centraal Bureau Statistiek.
In de interactieve kaart hieronder kun je de prijsstijgingen per gemeente zien. Let op: een opvallende stijging in kleine gemeentes kan te maken hebben met de verkoop van enkele dure huizen.
Nog enkele cijfers van de analyse van NVM:
– De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 6,5 procent gestegen.
– De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 37 dagen, vergelijkbaar met een jaar geleden. Toen bedroeg de verkooptijd 38 dagen.
– Er zijn in het vierde kwartaal 2019 ruim 4 procent minder woningen te koop gezet dan een jaar geleden in hetzelfde kwartaal.
– Halverwege het vierde kwartaal 2019 stonden er bij NVM-makelaars 37.997 woningen in aanbod (totale bestaande koopwoningmarkt 55.000). Dit is een stevige daling van 18 procent in een jaar tijd.
– De looptijd dat woningen in aanbod staan is 117 dagen. Meer dan de helft van het te koop staande aanbod staat nog geen drie maanden te koop.
– Een potentiële koper kon in het vierde kwartaal 2019 uit 2,8 woningen kiezen.
– De verkoopkans van woningen is licht toegenomen. 74 procent van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het derde kwartaal 2019) is binnen 90 dagen verkocht.