Ouderen hebben honderden miljarden aan overwaarde in hun woning zitten, alleen kunnen ze er nauwelijks wat mee. Hoogleraar Marja Elsinga vindt dat een groot gemis.
In Groot-Brittannië en de VS kunnen huiseigenaren hun overwaarde wel te gelde maken, bijvoorbeeld als appeltje voor de dorst of om de kinderen financieel te ondersteunen. Nederlandse financiële instellingen bieden nauwelijks producten aan om die overwaarde te verzilveren, zegt Marja Elsinga, hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft.
Samen met senior onderzoeker Joris Hoekstra onderzoekt Elsinga deze verzilveringsproblematiek al jaren. Momenteel werken zij aan een project voor de Europese Commissie dat de integratie van hypotheken en pensioenen in zes landen bestudeert: ,,Hier zijn nauwelijks aanbieders van producten om die overwaarde uit de woning te kunnen halen. Terwijl er wel behoefte aan is.”
Recente cijfers zijn niet voorhanden, maar in een rapport uit 2013 van de Taskforce Verzilveren wordt de totale overwaarde van Nederlandse woningen al op 500 miljard euro geschat. 80 procent daarvan zit bij 50-plussers. Gepensioneerden hebben een gemiddelde overwaarde van 257.000 euro op hun woning. Voor 440.000 huishoudens is het huis zelfs de enige vorm van vermogen.
Eigen huis als pensioenvoorziening
Elsinga wijst op het groeiend aantal zzp’ers dat geen pensioen opbouwt. Voor hen is het eigen huis vaak een pensioenvoorziening. Daarnaast willen ouderen langer thuis blijven wonen, een ontwikkeling die de overheid stimuleert. ,,Dan is het handig als je een tweede hypotheek kunt nemen om de woning te verbouwen, zodat je er ook kunt blijven wonen als je hulpbehoevender wordt.” En ouderen willen graag hun kinderen op weg helpen op de koopwoningmarkt. Allemaal redenen om de overwaarde te gebruiken.
De simpelste manier om de overwaarde in handen te krijgen, is het huis te verkopen en te gaan huren. ,,De sociale huursector krimpt echter en de huren in de vrije sector stijgen hard. Dat maakt deze oplossing moeilijk voor veel woningbezitters”, zegt Elsinga. Daarbij is speciale ouderenhuisvesting schaars.
Verkopen en terughuren
Een andere mogelijkheid is je huis aan de bank te verkopen en terug te huren: sale and leaseback). Of een omkeerhypotheek, waarbij de bank je op basis van de overwaarde een nieuwe hypotheek verstrekt. Die los je niet af, de rente wordt bij je hypotheekschuld opgeteld. Het geld uit de nieuwe hypotheek gebruik je als aanvulling op het pensioen. Beide varianten kennen risico’s voor banken en bewoners. Als de waarde van de woning daalt, kan bij de uiteindelijke verkoop een restschuld overblijven. Bij sale and leaseback is het de vraag of bewoners de huurprijs kunnen betalen.
Bewoners lopen ook risico als ze lang leven. Als het geld voortijdig op is, wat dan? Moet de bank de mensen uit hun huis zetten omdat ze de hypotheek of de huur niet meer kunnen betalen? ,,Het is een pr-ramp als de bank een stel oudjes uit hun huis zet. Dus dat zullen ze niet doen”, verwacht Elsinga. Dat betekent dat het langlevenrisico bij de bank ligt. Vandaar dat ze nauwelijks producten aanbieden.
Klem
In de praktijk komt het erop neer dat woningbezitters klem zitten. Het huis verkopen en gaan huren is moeilijk omdat er onvoldoende alternatieven in de huursector zijn. De overwaarde te gelde maken, is bijna onmogelijk omdat financiële instellingen die producten nauwelijks aanbieden. Bovendien staan consumenten nog steeds wantrouwig tegenover banken. ,,Ze denken dat er wel veel geld naar de bank zal gaan als ze zo’n product aanbieden. En dat klopt ook, want de banken moeten veel risico’s afdekken”, zegt onderzoeker Hoekstra.
Daarnaast zijn banken bang voor de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In het verleden tikte de financiële waakhond regelmatig banken op de vingers getikt omdat die te ruimhartig hypotheken verstrekten. ,,Nu is er ruimte voor maatwerk, maar de normen zijn niet duidelijk. De banken willen dat de AFM duidelijk maakt wat wel en niet mag”, zegt Hoekstra.
In het buitenland, met name de VS en Groot-Brittannië, is er wel een markt voor het verzilveren van de overwaarde. ,,Er is wel een derde partij nodig om de markt open te breken”, zegt Elsinga. ,,In de VS staat de overheid garant voor een eventuele restschuld, zodat de banken minder risico lopen. In Groot-Brittannië bestaat de Equity Release Council. Deze organisatie maakt afspraken waaraan een product van de banken moet voldoen. Zo mogen mensen niet uit hun huis gezet worden en wordt het rente-risico en het risico op restschuld afgedekt.”
Langer thuis
Ook in Nederland ziet Elsinga een mogelijke rol voor de overheid als het gaat om de zorg. ,,De overheid wil dat mensen langer thuis blijven wonen, want dat is goedkoper dan mensen in een verzorgingshuis laten wonen. De overheid heeft er dus een belang bij dat mensen langer thuis blijven wonen. Het geld van de overwaarde kan gebruikt worden om zorgkosten van te betalen. Daarnaast helpt het een deel van het pensioenprobleem op te lossen voor zzp’ers.”
Huizenbezitters moeten zich niet rijk rekenen als de mogelijkheden toenemen om de overwaarde te verzilveren. ,,Reken erop dat zo’n 30 tot 40 procent van de overwaarde wordt uitgekeerd”, verwacht Elsinga. Lang niet alle huizenbezitters zullen profiteren. Aanbieders van verzilverproducten zien vooral mogelijkheden in gebieden waar de woningmarkt goed is, zoals de Randstad. Daar zijn de risico’s beperkt.